地库风管脱落能否用维修基金

  5月初，麓山翰林苑小区的地下车库风管机管道由于老化几次脱落，其中两次砸到了停在下方车位的私家车。业主们担心会出现砸到人的情况，要求物业维修、更换老化的风管机。但事情迟迟没有正真获得解决，于是业主找到晨意帮忙记者求助。

  9月11日，记者来到位于湘江新区的麓山翰林苑，物业负责人马先生表示，该做的警示工作已经做了，也多次反馈该情况到社区、街道等有关部门，但业委会一直未进行小区业主投票，故无法动用物业维修基金进行风管机的更换。

  小区业主委员会主任潘先生称，“还没搞清开发商需要承担多少责任和义务，业主也不同意动用维修基金去维修风管，而且地库好像没有专用的维修基金”。

  9月11日，业主熊先生告诉晨意帮忙记者：“风管机修了有十一二年了吧，几个月前发生了第一次风管脱落砸到车的情况。”

  另一位业主王女士向记者展示了被砸车辆的照片：“是5月1日砸的，当时是凌晨，（风管）脱落了，早上才发现，所以没有伤到人。”

  王女士指着靠近地库出入口的一处风管机管道称：“这里就快要掉下来了，因为车要进地库就一定要经过这里，如果停车以后要上楼的话，人也一定要经过这里，这一个地区就很危险了，随时有砸到人的风险。”

  王女士表示，为此业主多次向物业反馈了该情况，“物业就把文件发到群里，意思就是‘你别停’，我们问他如果人路过被砸了怎么办，他们就不进行有关回复了”。

  记者注意到，多数未掉落的风管机管道的外侧已然浮现了大面积起皮，有部分管道触摸时略有晃动，不少有被砸风险的车位已经打开地锁禁止车辆停放，还有两排车位被警戒线拦住，地库的柱子上均贴上了禁停的警示标识。

  当日，记者来到麓山翰林苑小区的物业客户服务中心，负责人马先生说明了风管机的情况：“那个消防风机还是个石棉瓦材质的，按理只有六到八年的常规使用的寿命，我们已安装了15年了。”

  在出现老化脱落情况后，马先生表示，物业也做了一系列处置措施：“（我们）也拆了一些有安全风险隐患的（风管），还在地库贴了安全风险隐患的告示，也拉了警戒线，贴了‘禁止停车’。我们买了物业管理责任险，那两个被砸的车子我们都赔了钱的，情况我们和业委会、社区、街道和有关部门都报备了。”

  对于迟迟未推进维修、更换事宜，马先生称：“这个风管机属于公共消防设施，维修需要动用物业维修基金，但要业主民主投票，超过三分之二的业主同意才行。我把公告等信息都发给业委会了，也和政府部门备案了，但业委会还没有开始做这一步（投票）。”

  对于为何迟迟不进行启用物业维修基金的业主民主投票，记者咨询了该小区业主委员会主任潘先生，他认为有几个问题没解决：“还没搞清开发商需要承担多少责任，业主也不同意动用维修基金去维修风管，而且地库好像没有专用的维修基金。”

  随后记者将相关情况反馈到了麓山南路社区，工作人员表示：“我们会全力配合，要走维修基金也好，要协助也好，要向上级部门咨询业务问题也好，我们都会配合去搞。”

  记者还咨询了湖南联合创业律师事务所管委会委员、高级合伙人、副主任刘研律师。刘研表示，遇到相关情况，首先应该搞清楚地下车库的权属问题。如果地下车库权属开发商所有，那么所有的维修、设备设施的更换，都应由开发商承担；如果地下车库列入了公摊面积，属于全体业主共有的公用设施，那么对公用设施的维护应由全体业主承担。业主可到有关部门调取此前小区建设的相关档案、图纸来确认权属。

  刘研称，如地下车库属全体业主所有，但该风管机的设计建造不符合国家标准要求，而是开发商以次充好交付，则出现任何安全风险隐患、安全事故，开发商需要承担对应责任。

  如地下车库属全体业主所有，且该风管机的设计建造符合国家标准要求，在保修期内由开发商承担维修业务，过了保修期后由全体业主承担，业主可选择动用维修基金来维修。

  刘研表示，如消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍，或者出现部分设备损坏严重等重大安全风险隐患或者紧急状况的，可以直接用物业专项维修基金。

  刘研认为，在未维修前，如出现风管脱落砸伤人的情况，而物业尽到了安全保障的义务，则物业可能不用承担相应的责任。