这家房企给整个行业上了一课

  这几年，大量房企陷入了这样一种怪圈：一方面，为了争夺稀缺的客户，几乎所有房企都宣称自己在「卷」产品；另一方面，面对下行市场冲击，为了流速又主动或被动卷价格。由此不可避免的出现降配、质量缺陷等问题。负面舆情影响下，项目想要维持流速，就要进一步卷价格，陷入恶性循环。

  想要摆脱这一困局，只有一条路，那就是实打实地做出高品质产品。这已经被大量的项目所验证——购房者，为会品质买单。

  卓越「奕式」产品就是一个典型例子：无论是两年前开盘的柏奕府、云奕府，去年开盘的和奕府，还是今年面世的珺奕府，销量都位列项目所在片区前两位，「奕式」多个项目甚至占据了同时期深圳主流市场（80-120㎡面积段）的1/3！这些项目，既有纯改善产品，也有首置产品，非常有代表性。可谓是逆势突围的样板。下面，我们就展开来看它具体是怎么做的。

  ‌动荡时代最危险的不是动荡本身，而是仍然用过去的逻辑做事。现在，很多房企整体上依然在沿用过去的逻辑造房子，然而，时代已经变了。走老路是到不了新地方的。

  当经济告别一路高歌猛进，进入高质量增长，城市新中产的心态随之发生明显的变化：从拼命向前冲到偶尔歇一歇，从工作占据时间的大部分到平衡工作和家庭，从追求财富自由到追求生活自由。

  顺着先还原场景，再设计生活的思路。卓越发现，面子（颜值）和里子一样重要，仅立面一项就会明显影响二手房的价格；打造一个住起来舒心的社区，远比堆树造景更重要；住起来舒服的房子，远比大房子重要……

  通过对2000+样本客户研究、50组生活深度观察纪实，与20位业内专家座谈以及1000+天的研发，卓越确定了「奕式」产品的4大新主张（如下图）。让「奕式」产品的业主人生各个阶段都能够在处理与自己、与亲人、与朋友/邻居等熟人的关系上游刃有余。

  当然，从一纸蓝图上的精美效果，到落地为可感可触的大美实景，这中间需要跨越一条巨大的鸿沟。这也是近几年大量项目遭到维权的原因——蓝图很美好，落地打折扣。

  卓越「奕式」产品能得到购房者认可，持续热销，在于其从蓝图到落地都一以贯之。以远超同种类型的产品的配置，带给客户超值体验。

  最近，卓越「奕式」产品首发代表作——卓越·柏奕府如期交付，就以超强的产品兑现力印证了这一点。

  所有的高端项目无一例外都会指向一个地方——圈层！因为，跟着时间的流逝，建筑、园林等硬件都可以被超越，但「圈层」的高度，却可以经受住岁月的洗礼历久弥新。

  任何一个城市、一个片区，高端客群永远是很小的一个群体，圈层一旦形成，变化是非常缓慢的。因此「圈层」是高端项目最重要的「软实力」，备受重视。

  很多高端项目为了营造圈层，煞费苦心。比如打造别具一格的会所，为业主创造奢华的交互空间。

  但明源君认为，这其实不是最核心的。因为高端项目本身就是圈层的载体，会所仅仅是社区业主交互的一个空间。想要圈层纯粹，还得项目本身纯粹才行。

  为了满足城市新中产阶级对高品质生活的追求，卓越通过对上千个用户调研分析和上百位业主深度访谈之后，量身定制——柏奕府是龙华片区除了金茂府以外唯二的全部的产品面积段在100㎡以上的项目 ，非常纯粹。相当于创造了所在片区的稀缺性。

  深圳湾某知名豪宅，行业的典范，豪宅的标杆，即便是在全球豪宅榜上也有其一席之地，一直被对标。柏奕府800万起步的产品，配置却丝毫不输该顶级豪宅。

  锻造铝板幕墙+LOW-E中空玻璃外立面，而且采用Bezel-less超纤细的边框设计——隐框式开启窗、窄边框阳台立柱、型材一体化……不仅使外立面更加简洁、纯粹，而且还可以放大采光面。仅这一单项成本投入就比竞品高了约30%-50%。

  而且，柏奕府还是龙华区唯一具有中央吸油烟机的项目。高层住宅都是烟道集中排烟，由于各家各户用的油烟机不一样，烟道力度压力会跟着忽大忽小，很容易发生倒灌烟的情况。但在柏奕府，就不会有这样的问题。因为其配备的中央烟机24小时工作，使烟道从始至终保持负压环境，让厨房彻底告别倒灌烟的情况。

  此外，厨房还配有中央空调模块，即便在炎热的夏天，下厨也可以很舒适；同层排水系统，不仅不用被楼上的抽水马桶声打扰，还从根本上避免了返臭、倒灌，以及通过排水出现的病毒传播。

  类似的超配细节还有太多，就不一一列举了。这些一次成型的地方，有不少是隐蔽工程，业主看不见甚至完全不会留意，但对业主入住之后的生活影响极大，也是未来二手房流通和估值的重要影响因子。

  40多年来，居住空间经历了三个发展阶段——空间1.0注重「功能」，空间2.0强调「美学」，当下，则进入了「智能化」的空间3.0阶段。

  当前，数字化的经济蒸蒸日上，人工智能不断取得新突破，对于城市新中产来说，智能化是必不可少的。

  为此，卓越·柏奕府一方面不惜成本打造了社区及室内智慧系统，从社区到室内的智慧化，将为业主带来更方便快捷、舒适、智慧的生活方式……

  另一方面，根据深圳气候重金定制了健康温度、湿度、空气科技系统：健康温度系统，高效调节室内温度，使全年温度控制在20-26℃；健康湿度系统，春季精准除湿、冬季按需加湿，除湿时相对湿度不超过70%，加湿时相对湿度不低于30%，且除湿时不降温；健康空气系统，无需开启门窗就可以实现高效通风换气，并过滤95%的PM2.5，降低室内有害于人体健康的物质的浓度……

  深圳每年春天的回南天，最高湿度可达100%，家里到处湿漉漉，让人十分头疼，但在柏奕府，这都不是问题。

  这些配置，都远超竞品，甚至只有豪宅项目才有。以至于早在2023年，柏奕府还没有交付时，就成了部分高端改善项目业主的「参照系」。

  柏奕府已经很让人惊艳了，但这只是「奕式」产品的开局。我们大家都知道，为了让客户买单，近几年，市场有这样一种趋势：改善豪宅化，刚需改善化。而卓越，却将豪宅的配置超配到了首置项目。不仅如此，相比其他的「改善豪宅化，刚需改善化」只是局部的，卓越在首置产品中的超配或者说豪宅化是系统性的。

  近些年，与房地产行业调整相伴而行的是，整个市场已进入改善客群为主的阶段，大量房企都将精力聚焦到了改善客群身上。对首置客群的关注，大为减少。但其实在当下市场下能打造获得首置客群认可的产品，更能体现一家房企的能力和用心。因为，相比改善客群，首置客群是典型的既要…又要…还要…

  卓越·珺奕府通过系统性的设计和适度超配，大幅度提高了首置客群的生活效率，并且在处理各种关系时游刃有余，真正的完成生活自由。

  珺奕府外在美，内在更美——锻造铝板幕墙+LOW-E中空玻璃外立面颠覆区域标准，内在配套更是龙华「天花板」。

  如果业主开车回家，进入小区，首先迎面而来的是宛如「时空之门」的迎宾车库坡道，酷炫的效果带来星级酒店般的归家仪式感。让每一次回家，就像赴一场盛会。带亲友到家小聚更是倍有面子。

  特别值得一提的是，珺奕府为做到超1:1的车位配比（无机械车位），多建了一层地下车库，比同种类型的产品的车位多3-4成。

  如果走路回家，迎面而来的是宽14.9m，高8.6m的柔光玻璃盒子造型的社区大门。这种借鉴了奢侈品概念店式的入口，不仅充满高级感，而且实用性也很强——既是标志物，也是邻里休憩交谈空间。

  进入社区，覆盖全小区约320米长的风雨连廊，无论刮风下雨还是烈日当空，都能护归家的业主一路周全。

  定制单元楼标识景墙，入口形成两侧对景的日本冬青，酒店式首层入户大堂，将仪式入户体验进一步拉满。

  珺奕府的社区配套，同样是片区内顶级的存在。首先是社区够大，整个龙华区，楼栋超过4栋的居住小区仅占4%，珺奕府共有7栋，仅大花园就有2.3万㎡，这为各种配套提供了可能；其次是各种配套十分齐全，Y-Life社区全龄共享空间、互动园林和架空层会所等，能够完全满足全年龄段的各种需求。

  特别值得一提的是，约1600㎡的Y-Life社区全龄共享空间，是目前深圳市龙华区唯二千万级（Y-life）社区共享空间（另一个是该区单价10w+的豪宅）。

  深圳贝壳研究院的多个方面数据显示，深圳首置客群的平均岁数在32岁左右。这一年龄段的群体大部分处于事业上升期，工作作压力较大，而且工作生活难分离，居家办公是常态。但在家办公，既容易打扰家人也容易被家人打扰，周末加班只能去附近商场的咖啡店或回公司。这么一折腾，时间基本上就被工作填满了。

  如果社区就有适合办公和休闲放松的地方，就可以省下很多在路上奔波的时间，用来放松和陪伴家人。

  社区共享书吧，就能很好解决这一痛点：面对紧急的工作任务，带上电脑，它就是一个很好的临时工作场所，既不需要过多的担心打扰家人也不会被家人打扰，还不需要过多的担心恶劣天气的影响。不忙工作时，也能带着孩子一起阅读，享受沐浴书香的亲子时光。

  健身房/瑜伽室，让宅男宅女也能轻易实现说走就走的健身；也可以相约聚会厅、下沉式庭院跟志同道合的邻居们一起看一场球赛、来一场游戏对决……工作生活两不误。

  纯改善客群可承担请保姆的支出，开车外出买菜、接送小孩上下学，可能都不是问题。可是，首置家庭普遍是家里老人帮忙，他们基本是围绕小区为中心进行辐射的步行生活圈，不愿意去太远的地方，买菜、上学等最好就近。而且，老人做家务、带小孩之外的时间也需要打发，如果没有相应的社交空间供消遣，家庭关系都会受影响。

  珺奕府约2.3万㎡的园林，有专属老年人的主题康养花园，老年人、中老年人睡眠时间少起得早，就可以到康体花园跳跳八段锦，到禅意花园打打太极拳；长者学堂/棋牌室，让父母在家不仅带娃忙家务，还能更好融入大都市的生活，老有所乐。

  在如今「4+2+1」的家庭模式中，孩子往往是一个家的中心。首置客群的孩子以幼儿-少儿为主，幼儿需要陪伴，少儿需要智力的开发和兴趣的培养，都需要花较多时间。如果社区有相关配套，不仅小孩可以越来越好的玩乐、学习、成长，也能省家长很多事，在小区范围内活动老人也可以轻松应对。

  约2.3万㎡的园林，被分成多个主题，有动有静，适合老、中、幼自得其乐：约820㎡「探险式」森友寻宝会儿童主题乐园，按年龄分成4大板块，适配各年龄段的儿童探索、游玩。

  架空层，也被充分的利用起来，打造了约2200㎡的全天候社交圈。与传统架空层内外分离不同的是，珺奕府利用首层灰空间打造了林间泛会所，内外融合，扩大了周边场地的活动范围，而且每栋建筑都设置了一个休闲空间，部分区域增设健身、儿童活动场地，内外联动，形成约1500㎡的社区体育活动场地及350m贯穿小区的健康环跑道。

  父母和老人在陪伴、照看小孩玩乐的同时，自己也可以在绿意盎然、鸟语花香的环境里锻炼、休闲、娱乐。而且，架空层设备不需要过多的担心受到恶劣天气的影响。

  炎炎夏日，还可以在泳池里开一场别开生面的派对。在深圳，泳池是夏天的刚需，但现在配泳池的新建住宅项目慢慢的变少。珺奕府的泳池借鉴了新加坡利维亚住宅泳池打造灵感，并结合棕榈植物烘托场景度假氛围感，将周边空间整体串联，远看是一个整体，近看又有自己独立的小空间。泳池总面积约426㎡，分成人池和儿童池，长度比标准泳池还多5米，配备了酒店级的更衣室卫生间，比肩豪宅配置。特别值得一提的是，其还配备了约110㎡含水吧和会客功能的景观会客厅，陪家人去游泳，即便自己不下水，也能在会客厅里消遣，不会那么无聊。

  再加上社区公共服务设施、社区商业，五维社区配套，基本能满足业主日常生活各方面需求。比如，即便长辈们有一些基础病，看病在社区社康中心就能轻松解决。从而大幅度提高生活效率，将更多的时间用在陪伴家人享受生活等美好的事情上。

  首置产品面积普遍不会太大，特别是在一线城市，而空间是承载各种需求的基础。珺奕府从长居主义的视角出发，适度超配，很好地解决了这一问题。

  良好的采光不仅能提升家居的舒适度和幸福感，还能通过光线的作用使空间在视觉上显得更为开阔。

  普通住宅的窗地比为0.22，中档住宅为0.28，准豪宅-豪宅为0.3-0.4，而珺奕府的窗地比平均为0.32，达到准豪宅的标准。

  高窗地比＋LDKB+阳台三推门设计，带来极质采光。住在这样的房子里，心情都会舒畅很多。

  高窗地比意味着玻璃&铝型材面积更大，据我们测算，每平米成本较普通楼盘高约50元，整个项目较普通楼盘成本高约1000万……

  而且，珺奕府通过规划设计，为业主提供了尽可能多的赠送面积和收纳空间，实打实地扩大了空间，让80㎡的户型能有100㎡的使用效果：

  先说高实用率，珺奕府从约80㎡的户型到约113㎡的户型，凸窗、阳台和设备平台都有可拓展面积（如下图），使得全屋的实用率高达约85%。

  再看极致收纳，S墙、魔方空间等设计，不仅增加收纳空间，还使装修完成面更加简洁、美观。

  特别值得一提的是，卓越所有奕式产品都是近乎「无柱空间」的设计，为灵活改造提供了最大可能，除了能扩大空间，还能让户型还随着居住者的成长而成长，轻松应对家庭结构变化。

  2023年1月17日，全国住房城乡建设工作会议提出了大力提高住房品质，为人民群众建设「好房子」，让人民群众生活更方便、更舒心。自此，「好房子」的概念不断升温。慢慢的变多的房企开始跟进。

  然而，早在2020年，整个行业还在为高周产品「日光」的时候，卓越慢慢的开始默默研发了适度超配的奕式产品，并不断迭代，才有我们今天看到的柏奕府、珺奕府。其之所以在当下市场还能获得购房者的认可，在于其做了难而正确的事情。珺奕府室内的关键部品（全屋收纳定制、全屋空调、电器三件套、智能家居基础组网）均一次成型，业主不需要过多的担心入住之后费时费力进行二次改造，而且，最近还限时赠送给客户。

  进入存量时代，开发商只有快速且深刻洞察客户的需求，做难而正确的事才能杀出重围。奕式产品打了一个极好的样板，给行业上了一课。